Jakie informacje zawiera ekspertyza mykologa budynków?

Ekspertyza mykologa budynków to formalny dokument, który precyzyjnie opisuje rodzaj i skalę zagrzybienia, źródła zawilgocenia, stan techniczny elementów konstrukcyjnych oraz zalecenia naprawcze i sanacyjne. Zawiera identyfikację gatunków grzybów i pleśni, ocenę ryzyka dla zdrowia i bezpieczeństwa, plan działań naprawczych z kosztorysem szacunkowym i harmonogramem, a także dokumentację fotograficzną i wyniki badań wilgotności. Poniżej znajdziesz szczegółowy zakres informacji, których inwestor, właściciel mieszkania lub zarządca budynku może oczekiwać.

Przeczytaj również: Wpływ jakości piasku w workach na efektywność prac budowlanych

Zakres oględzin i opis obiektu

Ekspertyza zaczyna się od zwięzłego opisu budynku: adres, funkcja (mieszkalny, usługowy), rok budowy, konstrukcja (np. ściany murowane, stropy żelbetowe/drewniane), rodzaj wykończeń i wentylacji, a także aktualny stan użytkowania pomieszczeń. Mykolog wskazuje miejsca objęte oględzinami, daty wizji lokalnych i ewentualne ograniczenia (np. brak dostępu do części poddasza).

Przeczytaj również: Ogrzewanie, wentylacja i oświetlenie w oranżerii: jak zapewnić odpowiednie warunki dla roślin?

W tej części znajduje się również mapa pomieszczeń lub szkic z naniesionymi punktami pomiarowymi. To ułatwia późniejszą realizację zaleceń i kontrolę efektów prac.

Przeczytaj również: Dlaczego regularne malowanie elewacji jest kluczowe dla długowieczności budynku?

Identyfikacja grzybów i pleśni

Kluczowym elementem jest identyfikacja gatunków grzybów i pleśni. Ekspert na podstawie oględzin, testów kolorymetrycznych i analizy mikroskopowej (próby laboratoryjne) określa, czy występują grzyby domowe (np. Serpula lacrymans – grzyb domowy właściwy), pleśnie (Aspergillus, Penicillium, Cladosporium) czy grzyby powierzchniowe. Opis obejmuje: lokalizację ognisk, intensywność porażenia, stadium rozwoju, barwę i morfologię nalotów.

Wynik identyfikacji ma bezpośredni wpływ na dobór metod sanacji – inne działania stosuje się wobec grzybów niszczących drewno, a inne w przypadku pleśni związanych z mikroklimatem.

Badania wilgotności i mikroklimatu

Ekspertyza zawiera pomiary wilgotności materiałów (metodą pojemnościową/oporową, a w razie potrzeby wagowo-suszarkową), temperatury i wilgotności względnej powietrza oraz punktu rosy. Mykolog wskazuje odczyty, miejsca pomiarów i porównuje je z wartościami dopuszczalnymi dla danego materiału i funkcji pomieszczenia.

Jeżeli wykryto kondensację powierzchniową lub międzywarstwową, dokument opisuje przyczyny (mostki termiczne, niewystarczająca wymiana powietrza, nieszczelności) oraz skutek w postaci trwałego zawilgocenia. W przypadku zawilgocenia podciąganiem kapilarnym lub przecieków – raport wskazuje źródło wody i tor migracji wilgoci.

Ocena przyczyn zagrzybienia

Rzetelna ekspertyza wskazuje bezpośrednie i wtórne przyczyny skażenia biologicznego. Do typowych należą: błędy wentylacji (niesprawne kanały, brak nawiewu), nieszczelności (dach, obróbki, rynny), mostki termiczne, zła izolacja przeciwwilgociowa, zalania (awarie instalacji), a także nieprawidłowe użytkowanie (suszenie prania, zasłonięte kratki wentylacyjne, brak ogrzewania).

Ekspert rozróżnia przyczyny eksploatacyjne od projektowo-wykonawczych. W razie konieczności wskazuje na potrzebę dodatkowych badań, np. kamerą termowizyjną, endoskopem czy pobrania rdzeni z elementów drewnianych.

Stan techniczny materiałów i elementów konstrukcyjnych

W tej części raportu opisuje się nośność i degradację elementów zaatakowanych przez grzyby: drewno (klasy uszkodzenia, ubytek przekroju, zbrązowienia, pękanie kostkowe), tynki, zaprawy, ocieplenie, płyty g-k. Dla drewna podaje się wilgotność krytyczną oraz zakres koniecznej wymiany lub wzmocnień. Dla murów i tynków – stopień zasolenia i zawilgocenia oraz ryzyko ponownego rozwoju kolonii.

Jeżeli zagrożona jest konstrukcja lub bezpieczeństwo użytkowników, ekspertyza formułuje jednoznaczne zalecenia: wyłączenie pomieszczeń z użytkowania, tymczasowe podpory, zabezpieczenia BHP.

Zakres i technologia sanacji

Każda rzetelna ekspertyza zawiera konkretny plan działań naprawczych. Zazwyczaj obejmuje on: usunięcie przyczyny zawilgocenia (naprawy izolacji, poprawa wentylacji, usunięcie nieszczelności), demontaż i utylizację materiałów porażonych, osuszenie technologiczne (kondensacyjne, adsorpcyjne), chemiczne zabezpieczenie powierzchni oraz odtworzenie wykończeń z użyciem materiałów odpornych na wilgoć.

Mykolog wskazuje materiały i parametry technologiczne: rodzaj i stężenie preparatów biobójczych, temperaturę i czas aplikacji, głębokość penetracji, liczbę cykli osuszania, minimalne parametry wentylacji (np. krotność wymian powietrza), a także kolejność prac, aby nie doprowadzić do wtórnego skażenia.

Zalecenia profilaktyczne i organizacyjne

Oprócz usunięcia szkody raport zawiera zalecenia profilaktyczne: regularne przeglądy kanałów wentylacyjnych, utrzymanie temperatur i wilgotności w normie, stosowanie farb paroprzepuszczalnych, prawidłowy montaż stolarki (nawiewniki), kontrolę miejsc newralgicznych (poddasza, piwnice, narożniki północne).

Wskazuje się też działania organizacyjne: harmonogram monitoringu (np. pomiary wilgotności raz w miesiącu przez 6 miesięcy), odpowiedzialności wykonawcze oraz konieczność końcowego odbioru prac wraz z pomiarami kontrolnymi.

Kosztorys szacunkowy i harmonogram

Ekspertyza często zawiera kosztorys szacunkowy prac sanacyjnych oraz przewidywany czas ich realizacji. Rozbija koszty na etapy (diagnostyka, demontaż, osuszanie, chemia, odtworzenia), podaje jednostki (m², mb, m³) i stawki rynkowe. Harmonogram wskazuje kolejność prac, czasy potrzebne na schnięcie/karencję oraz momenty pomiarów kontrolnych.

Takie ujęcie ułatwia porównanie ofert wykonawców i pozwala zaplanować budżet bez ryzyka „ukrytych kosztów”.

Dokumentacja pomiarowa i fotograficzna

Integralną częścią ekspertyzy jest dokumentacja zdjęciowa ognisk zagrzybienia, detali konstrukcyjnych, mostków termicznych oraz miejsc pomiarów. Zdjęcia są podpisane i przypisane do rysunków/szkiców. Załączniki obejmują wydruki z mierników wilgotności, protokoły z badań labolatoryjnych i karty techniczne zastosowanych preparatów.

Dzięki temu raport jest weryfikowalny, a zalecenia można odtworzyć krok po kroku.

Wnioski i odpowiedzialność stron

Na końcu pojawiają się jednoznaczne wnioski: czy doszło do zagrzybienia, jaka jest skala ryzyka zdrowotnego i konstrukcyjnego, które prace są niezbędne i w jakim trybie (natychmiastowym czy planowym). Ekspertyza precyzuje, które zalecenia są warunkiem skuteczności sanacji, a które mają charakter profilaktyczny.

Raport wskazuje także, kto odpowiada za realizację poszczególnych etapów: właściciel, zarządca, wspólnota, wykonawca robót. Gdy problem wynika z wady budowlanej, mykolog sugeruje konsultację z inspektorem nadzoru lub rzeczoznawcą budowlanym.

Praktyczne przykłady ustaleń z ekspertyz

• Mieszkanie w kamienicy: pleśń na narożach ścian północnych; przyczyna – brak nawiewu i mostki termiczne; zalecenia – montaż nawiewników, docieplenie od zewnątrz, farba paroprzepuszczalna, monitoring wilgotności przez 3 miesiące.
• Dom z poddaszem użytkowym: grzyb domowy w belkach stropowych po zalaniu; zalecenia – wymiana odcinków belek, impregnacja głęboka, osuszanie adsorpcyjne 2 tygodnie, kontrola wilgotności drewna do poziomu poniżej 18%.
• Piwnica w szeregowcu: zawilgocenie kapilarne; zalecenia – iniekcja krystaliczna, tynki renowacyjne, drenaż opaskowy, wentylacja mechaniczna wywiewna.

Jak przygotować się do ekspertyzy i co dalej?

Przed wizytą mykologa warto udostępnić rzut budynku, protokoły z przeglądów, historię zalania oraz zapewnić dostęp do wszystkich pomieszczeń i kanałów rewizyjnych. Po otrzymaniu ekspertyzy dobrze jest zlecić prace firmie, która zapewni zarówno usunięcie przyczyn, jak i pełną sanację biologiczną oraz kontrolny odbiór z pomiarami.

Jeśli potrzebujesz wsparcia inżynierskiego w koordynacji napraw, kosztorysowaniu czy odbiorze prac sanacyjnych, skontaktuj się z lokalnym specjalistą. W regionie śląskim sprawdź doświadczony zespół – nadzór, przeglądy techniczne i doradztwo budowlane znajdziesz na stronie Baks Katowice – doradztwo i nadzór budowlany.

Najczęściej zadawane pytania podczas ekspertyzy

• Jak długo ważna jest ekspertyza? – Do czasu istotnej zmiany warunków (np. remont, zmiana wentylacji). Zwykle zaleca się weryfikację po wykonaniu zaleceń i pomiarach kontrolnych.
• Czy samo malowanie farbą „antygrzybiczną” wystarczy? – Nie. Bez usunięcia przyczyny zawilgocenia problem wróci.
• Czy potrzebne są badania laboratoryjne? – Gdy nie da się jednoznacznie określić gatunku lub skali zagrożenia na podstawie oględzin.
• Ile to trwa? – Oględziny 1–3 godziny, wyniki badań do kilku dni, pełny raport zwykle w 3–7 dni roboczych.